Ekspert: "MİDA-nın bugünkü satışı əlçatan mənzilə yüksək tələbi göstərir"

Mənzil İnşaatı Dövlət Agentliyinin (MİDA) növbəti güzəştli mənzil satışının uğurla başa çatması daşınmaz əmlak bazarında əlçatan mənzil seqmentinə tələbin yüksək olaraq qalmasının mühüm göstəricisidir.

Bunu "Report"a açıqlamasında əmlak məsələləri üzrə ekspert Ramil Osmanlı bildirib.

Onun sözlərinə görə, Lənkəran, Şirvan və Yevlax yaşayış komplekslərində satışa çıxarılan 535 mənzilin hər birinin seçilməsi onu göstərir ki, güzəştli mənzil mexanizmi üzrə formalaşmış tələb hələ də kifayət qədər güclüdür: "Lakin bu nəticəni bütövlükdə daşınmaz əmlak bazarında eyni səviyyədə tələbin mövcudluğu kimi şərh etmək düzgün olmaz. MİDA mənzilləri xüsusi qiymət, maliyyələşmə və hüquqi uyğunluq şərtləri ilə təklif olunduğundan, burada ayrıca və daha güclü tələb seqmenti formalaşır".

MİDA satışının paytaxtın və regionların ikinci əl mənzil bazarına təsiri barədə danışan ekspert qeyd edib ki, yaxın aylarda bazarın ümumi və kəskin ucuzlaşması gözlənilmir: "Bizim baza ssenarimiz qiymətlərin əsasən sabitləşməsi, artım tempinin zəifləməsi və ayrı-ayrı lokasiya və seqmentlərdə selektiv qiymət korreksiyalarının baş verməsidir. Bunun bir neçə səbəbi var. İlk növbədə qeyd etmək istərdim ki, MİDA mənzillərinin coğrafiyası və alıcı auditoriyası bütövlükdə ikinci əl mənzil bazarını əhatə etmir. Ona görə də bu satışın Bakıdakı bütün ikinci əl mənzillərin qiymətinə birbaşa aşağı salıcı təsir göstərməsi gözlənilən deyil. Digər tərəfdən, regionlarda təsirin nisbətən daha nəzərəçarpan olması mümkündür. Bakı ilə müqayisədə regional mənzil bazarlarının həcmi daha kiçik olduğundan, xüsusilə Şirvan kimi şəhərlərdə eyni vaxtda böyük sayda güzəştli mənzilin bazara çıxarılması alternativ təklifi artırır və alıcının seçim imkanlarını genişləndirir. Bu isə yaxınlıqdakı analoji mənzillərin satıcıları üçün qiymət baxımından əlavə rəqabət yarada bilər".

R.Osmanlı vurğulayıb ki, burada əsas təsir mənzillərin nominal qiymətinin dərhal aşağı düşməsi deyil, satıcıların qiymət gözləntilərinin dəyişməsi olacaq: "Yəni satıcı əvvəlki qiymətini qorumaq istəyirsə, mənzilinin yerləşmə, təmir, bina keyfiyyəti, infrastruktur və digər üstünlüklərini daha aydın əsaslandırmalı olacaq. Əks halda satış müddətinin uzanması və qiymət danışıqlarında güzəştlərin artması mümkündür. Güzəştli mənzillərin ətraf ərazilərdə, xüsusilə yeni tikililərdə bazar qiymətlərinin yenidən qiymətləndirilməsinə təsirinə gəlincə, bunu mümkün olduğununu düşünürük. Lakin burada "MİDA mənzilinin qiyməti nədirsə, ətrafdakı bütün mənzillərin qiyməti də həmin səviyyəyə düşməlidir" yanaşması qiymətləndirmə metodologiyasına uyğun deyil".

O əlavə edib ki, qiymətləndirmədə analoq obyektlərin yalnız yerləşdiyi ərazi deyil, onların sahəsi, otaq sayı, təmir vəziyyəti, bina və layihənin keyfiyyəti, mərtəbəsi, mənzərəsi, parkinq, infrastruktur, hüquqi status və digər xüsusiyyətləri nəzərə alınır: "MİDA mənzillərinin tam təmirli, mətbəx mebeli və kombi sistemi ilə təqdim edilməsi də onların analoq seçimində ayrıca nəzərə alınmalı amildir. Ümumiyyətlə, MİDA satışları müəyyən lokasiyalarda bazar üçün yeni qiymət referensi yarada bilər. Əgər eyni ərazidə oxşar istehlak xüsusiyyətlərinə malik mənzillər arasında qiymət fərqi həddindən artıq genişlənərsə, bazar iştirakçıları həmin qiymət fərqini yenidən nəzərdən keçirməyə başlayırlar. Bu baxımdan MİDA-nın təsirini qiymətlərin inzibati şəkildə aşağı salınması deyil, bazarın qiymət gözləntilərinin yenidən kalibrlənməsi kimi qiymətləndirmək daha doğrudur. İcarə bazarı və gəlirlilik baxımından MİDA mənzillərinə yanaşdıqda isə, onların əsas üstünlüyü aşağı giriş qiymətidir".

R.Osmanlı deyib ki, investisiya baxımından daşınmaz əmlakın gəlirliliyini qiymətləndirərkən yalnız aylıq kirayə məbləğinə baxmaq düzgün deyil: "Əsas göstəricilərdən biri illik kirayə gəlirinin mənzilin əldəetmə dəyərinə nisbətidir. Bundan əlavə, boş qalma müddəti, təmir və texniki xidmət xərcləri, idarəetmə, vergi və digər xərclər də nəzərə alınmalıdır. Əsas gözlənti isə "ucuzlaşan bazar" deyil, daha çox "daha seçici və daha rasional qiymətləndirmə mərhələsinə keçən bazar"dır".